Hoe hypotheek afsluiten voor een appartement en geld krijgen in 2022: stapsgewijze instructies met deskundig advies

Naar aanleiding van de situatie in de economie versoepelen of verscherpen banken hun kredietbeleid. Twintig jaar geleden werden leningen zorgvuldig verstrekt: gedekt of gegarandeerd. In de loop van de tijd kwamen er meer microfinancieringsinstellingen bij en ook het aantal verstrekte leningen en creditcards nam toe. Het niveau van eisen voor kredietnemers is gedaald.

Maar de economische onrust van de afgelopen jaren dwingt banken en andere kredietverstrekkers om weer selectiever te worden. In 2022 is de enige zekere manier om een ​​lening te krijgen, een hypotheek op een appartement te nemen en snel geld te krijgen.

We hebben stapsgewijze instructies opgesteld en met een expert gesproken over hoe alles goed te doen.

Het belangrijkste aan de belofte van een appartement

Vereisten voor appartementhypotheek

In Ons Land zijn er geen uniforme eisen voor de hypotheek van een appartement - noch voor het onroerend goed zelf, noch voor de persoon die geld wil ontvangen. Lenders laten zich uitsluitend leiden door hun financiële belangen en risicobeoordeling.

Een bank zou bijvoorbeeld nooit een appartement in ZATO's als onderpand nemen, omdat dit gesloten steden zijn. Als de lener het geld niet kan teruggeven, zal het appartement moeten worden verkocht en zal het moeilijk zijn om dit te doen. En het is belangrijk dat de kredietverstrekker zijn geld zo snel mogelijk terugkrijgt. Een andere bank kan zo'n appartement accepteren, maar een iets hoger tarief aanbieden en minder geld geven dan de huisvesting daadwerkelijk kost.

Ook het toelaatbare portret van de lener verschilt per geldschieter. Grote banken mogen weigeren als iemand geen vaste baan en inkomen heeft. Of bieden minder gunstige voorwaarden. Krediet- en consumentencoöperaties en particuliere investeerders daarentegen zijn niet zo kritisch bij het beoordelen van de aanvrager van geld.

We analyseerden de biedingen van schuldeisers in 2022 en leidden de “rekenkundig gemiddelde” eisen af ​​voor onderpand voor een appartement in Ons Land.

Het appartement is gelegen in een stad waar sprake is van een representatief kantoor van de geldschieter. Als de bank (hoewel ze niet alleen huisvesting als onderpand kan accepteren) geen filialen en filialen in uw plaats heeft, is het onwaarschijnlijk dat een dergelijk appartement in overweging wordt genomen. De reden is simpel: als de lener de schuld niet kan terugbetalen, moet hij worden uitgezet, vervolgd en verkocht. Dit zijn kosten voor de kredietverstrekker, zeker als hij in een andere stad is gevestigd.

Staat van het appartement. De geldverstrekker zal niet kijken naar nieuw behangpapier en dubbele beglazing. Natuurlijk, als het appartement op zoek is naar een brand, dan is het illiquide. Maar over het algemeen hebben mooie meubels en een nieuwe keukenset geen invloed op de kosten. Het gaat immers om een ​​appartement dat wordt verhypothekeerd en dat potentieel snel verkocht kan worden.

Voor schuldeisers is het belangrijk dat de woning niet noodgedwongen vervallen is. Er zijn eisen aan het aantal verdiepingen en het aantal appartementen. Huizen met twee verdiepingen en zes appartementen, zoals gebouwd in de vroege Sovjetjaren, vallen bijvoorbeeld niet onder de criteria van de meeste schuldeisers. Als het huis houten vloeren heeft, is borgtocht hoogstwaarschijnlijk ook geen optie.

Alle communicatie moet werken: gas, elektriciteit, verwarming en watervoorziening. Illegale herontwikkeling is meestal niet toegestaan. Als de muur tussen de keuken en de kamer bijvoorbeeld is afgebroken in een appartement met een gasfornuis, is dit van cruciaal belang. Maar als alleen de voorraadkast opnieuw werd gedaan, dan is dit ter beoordeling van de bank. Herontwikkelingen gelegaliseerd in de BTI zijn acceptabel.

Hoe weet de geldschieter dat het appartement liquide is? Het is eenvoudig: u moet een assessment bestellen. Dit is een betaalde dienst. In ons land zijn de gemiddelde kosten 5-15 duizend roebel. De specialist komt, maakt foto's, schrijft een conclusie - een evaluatiealbum. De inspecteur geeft de gemiddelde verkoopprijs van een appartement aan, op basis waarvan de bank conclusies trekt over de hoogte van de lening.

De basis van eigendom. Simpel gezegd, hoe bent u aan dit appartement gekomen. Een ideale basis voor een kredietverstrekker is een koopovereenkomst. Dat wil zeggen, u heeft ooit zelf een huis gekocht en nu wilt u er een hypotheek op nemen. Of je hebt een appartement geprivatiseerd. Bedenk dat de privatisering in 1991 begon.

Ze zijn op hun hoede voor appartementen die zijn ontvangen op grond van een schenkingsovereenkomst en als erfenis. Zeker als het appartement onlangs naar u is verhuisd. Plotseling, over een paar maanden, zal een criminele of justitiële achtergrond worden onthuld? Zo zullen er erfgenamen zijn met wiens belangen geen rekening is gehouden bij de verdeling van goederen.

Tegelijkertijd worden dergelijke appartementen nog steeds geaccepteerd, maar ze worden gevraagd om een ​​eigendomsverzekering af te geven. Op grond van een dergelijke polis verbindt de verzekeringsmaatschappij zich ertoe geld te betalen voor een appartement als er plotseling beroep wordt aangetekend tegen een schenkingsovereenkomst of erfenis bij de rechtbank.

Appartementen die onder arrest staan ​​en waarvoor een schenkingsovereenkomst is getekend, zijn niet geschikt. De rechtbank kan beslag leggen op het appartement. Dit gebeurt wanneer de eigenaar bijvoorbeeld betrokken is bij een strafzaak. Of ze innen schulden bij hem. De geldverstrekker neemt geen appartement waarvoor al een schenkingsovereenkomst is opgesteld.

Meestal accepteren ze geen verhuurde appartementen. Maar de geldschieter kan dit niet te weten komen - geloof het maar op uw woord. Een ander ding is dat dit in het geval van een calamiteit niet in uw voordeel kan spelen. Stel je voor dat je een appartement hebt verhypothekeerd en verzekerd, maar tegelijkertijd verhuurt aan huurders. Ze hadden een gaslek en de behuizing was beschadigd. Het appartement werd gebruikt door andere mensen en de verzekeringsmaatschappij zal weigeren schadevergoeding te betalen.

Vereisten voor leners

Wanneer u geld wilt laten verzekeren door een appartement, zal de kredietverstrekker u ook als kredietnemer beoordelen. Banken hebben de strengste criteria.

Age. In de meeste gevallen kan een burger vanaf 18 jaar over zijn eigendom beschikken. Er zijn uitzonderingen voor mensen ouder dan 16, als emancipatie door de rechter wordt erkend – dat wil zeggen, een persoon wordt als volledig bekwaam beschouwd, wat betekent dat hij kan beschikken over onroerend goed, inclusief het verpanden ervan.

Bij het verstrekken van leningen verhogen banken echter de minimumleeftijd van de kredietnemer. De onderste balk is meestal 20-21 jaar oud. De bovenste balk is vrij breed - van 65 tot 85 jaar. Op het moment van deze leeftijd zou de lening al volledig moeten zijn afgesloten.

Voorbeeld. Een 50-jarige stadsbewoner wil een hypotheek nemen op een appartement en het geld voor 20 jaar teruggeven aan de bank. De bank verstrekt echter alleen leningen aan kredietnemers onder de 65 jaar. Dat wil zeggen dat u maar voor 15 jaar een lening hoeft aan te gaan of een andere bank hoeft te zoeken.

Werkervaring en inkomen.  Kredietconsumentencoöperaties (CPC) en particuliere investeerders zijn zo loyaal mogelijk aan degenen die een appartement willen hypotheken en geld willen krijgen. Banken zijn opnieuw het meest kritisch op dit aspect. Stel een 2-NDFL-certificaat op (op inkomen), u moet op de laatste plaats minimaal 3-6 maanden in dienst zijn. Tegelijkertijd begrijpen banken dat niet alles officieel werkt. Daarom kunnen ze ermee instemmen om uw bankafschrift als alternatief te accepteren. Uit de verklaring moet blijken dat de lener met een zekere regelmaat geld ontvangt en dat hij geld op zijn rekeningen heeft staan.

Krediet geschiedenis. Allereerst letten banken er op, ook de CPC kijkt ernaar. Kredietgeschiedenis wordt bewaard in speciale bureaus. Ze geven informatie door over welke leningen voor deze persoon zijn geregistreerd, of betalingen op tijd worden gedaan. 

Stapsgewijze instructies voor het afsluiten van een hypotheek

1. Kies een kredietverstrekker

De keuze is tussen banken, een kredietconsumentencoöperatie (CPC) of een particuliere belegger. Elk heeft zijn eigen voor- en nadelen, die we hieronder zullen bespreken.

2. Documenten voorbereiden

Voor het verpanden van een appartement heeft u nodig:

• een aanvraagformulier invullen (elke kredietverstrekker heeft zijn eigen formulier);
• origineel paspoort met registratie;
• het tweede document (SNILS, rijbewijs, TIN, militaire ID, paspoort en soms allemaal tegelijk - elke schuldeiser heeft zijn eigen vereisten);
• 2-NDFL-bewijs van inkomen (u kunt het opvragen bij de boekhouding of downloaden in uw persoonlijke account op de website van de belastingdienst - allereerst zijn het de banken die erom vragen);
• een kopie van het werkboek of een uittreksel daaruit (banken vragen ook);
• als u getrouwd bent en geen huwelijkscontract hebt gesloten, volgens welke de echtgenoot (a) geen appartement bezit en niet optreedt als medelener voor leningen, dan heeft u een attest van de burgerlijke stand nodig;
• eigendomsbewijs van het appartement: een koopovereenkomst, een uittreksel uit het USRN, een verklaring van erfrecht, een schenkingsovereenkomst of een rechterlijke uitspraak.

3. Begrijp verzekeringen en waardering

Allereerst zal de geldverstrekker vragen om een ​​taxatie van het appartement. De wet verplicht dit niet, maar in de praktijk wordt deze procedure vrijwel altijd uitgevoerd. Het is onmogelijk om het woord van de lener te geloven dat zijn appartement een bepaald bedrag kost. Taxatiebedrijven werken snel. Controleer vooraf of een taxatiebedrijf geschikt is of alleen een van de door een bank of CPC geaccrediteerde bedrijven. De specialist komt, maakt een beoordelingsalbum (gemiddeld in 1-3 dagen) en schrijft een conclusie over de kosten van huisvesting.

Daarna kan de geldschieter het bedrag aankondigen dat hij bereid is te geven op zekerheid. Houd er rekening mee dat niemand 100% van de prijs van een appartement op krediet zal geven. Nou, als ze 80-90% van de marktwaarde geven. De taxateur schreef bijvoorbeeld dat het onroerend goed 10 miljoen roebel waard is. De geldschieter stemt ermee in 75% van dit bedrag te geven, dat wil zeggen 7,5 miljoen roebel. Onthoud dat de geldschieter niet de koper van het appartement is. Hij heeft een andere taak: geld geven, geld verdienen, en als er iets misgaat, snel het pand verkopen en het zijne teruggeven.

Voor de transactie moet u akkoord gaan met de verzekering van het appartement. De verzekeringsmaatschappij moet bevestigen dat ze klaar is om het object en het leven van de lener te verzekeren. Formeel is elk bedrijf geschikt. Geldverstrekkers geven echter vaak aan met welke pool van verzekeraars ze samenwerken. Kiest u voor een ander bedrijf, dan kan de aanvraag langer in behandeling worden genomen of zelfs zonder opgaaf van redenen worden geweigerd.

De lener is niet verplicht om de titel te verzekeren (we hebben het hierboven over deze service gehad). Maar ook in dit geval kan de geldschieter de rente weigeren of verhogen.

4. Registreer een pand

In dit stadium is de staat, vertegenwoordigd door Rosreestr, bij de zaak betrokken. Deze afdeling is verantwoordelijk voor de boekhouding van grond en onroerend goed in het land. Het maakt hem niet uit waarvoor u een lening aangaat en onder welke voorwaarden. Hij treedt op als een soort borg voor de zuiverheid van de transactie. In dat gedeelte dat voortaan in het USRN naast uw appartement een last komt te liggen. De verklaring zal aangeven dat het appartement is verpand. Dit is nodig om geschillen in de toekomst te voorkomen.

5. Voorwaarden voor goedkeuring van leningen en ontvangst van geld

Gemiddeld duurt het hele proces 14 dagen. Dit is als u zich nergens heen haast, maar het verzamelen van documenten niet uitstelt. Laten we eens kijken waar deze periode uit bestaat:

• voorafgaande goedkeuring van de aanvraag door de kredietverstrekker – in 2022 duurt het enkele uren en zelfs minuten;
• goedkeuring van de aanvraag - tot vijf dagen, de langste procedure is bij banken, in dit stadium moet u alle documenten overleggen;
• verzekering en waardering — bedrijven werken snel, maar niet meteen, we nemen maximaal vijf dagen voor deze procedures;
• registratie van een pand in Rosreestr - vijf werkdagen vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag en de bijbehorende documenten, bij registratie via de MFC - zeven werkdagen, hoewel iedereen het sneller kan uitgeven;
• geld ontvangen - onmiddellijk na de registratie van het pand.

Waar kan ik het beste een appartement huren?

1. Banken

De meest winstgevende optie in termen van tarieven. Het zal minder zijn dan bij CPC en investeerders. Maar een hypotheek afsluiten op een appartement en geld krijgen is het moeilijkste wat er is. Omdat ze goed nadenken over de lener: resultatenrekening, werkboek, kredietgeschiedenis. U kunt zonder, maar dan is het tarief hoger. Daarnaast is de snelheid van goedkeuring door banken zo laag mogelijk. Je krijgt niet snel geld.

2. Particuliere investeerders

In 2022 kunnen investeerders alleen op borgtocht geld uitgeven aan individuele ondernemers en rechtspersonen voor bedrijfsontwikkeling. Ze mogen geen leningen verstrekken aan gewone burgers.

Als u een individuele ondernemer of BV heeft en een appartement dat geschikt is voor borgtocht, dan kunt u een lening krijgen van een investeerder. Dit is een gewoon persoon die geïnteresseerd is in het maken van een inkomen. Tegelijkertijd kan hij optreden via een broker, een beheermaatschappij die de juridische kant van de transactie begeleidt.

Beleggers hebben een hogere rente op leningen dan banken en CPC's. Maar u kunt zo snel mogelijk geld krijgen.

3. Andere opties

Microfinancieringsorganisaties, het zijn ook MFI's of "snel geld" kunnen geen appartementen als onderpand accepteren. De wet verbiedt. Pandjeshuizen nemen ook geen woningen aan. Alleen CPC's bleven over: kredietconsumentencoöperaties. Hun register staat op de website van de Centrale Bank¹. Als een bedrijf niet op de lijst staat, werk er dan niet mee samen.

De CPC leent alleen aan haar aandeelhouders. Naar moderne maatstaven ziet het formaat er archaïsch uit. Coöperaties werden immers aanvankelijk uitgevonden als 'wederzijdse hulpfondsen'. Dat wil zeggen, een groep mensen verenigt zich en besluit: laten we geld toevoegen aan een gemeenschappelijk fonds, en als een van de aandeelhouders het geld nodig heeft, geven we hem een ​​lening. En we zullen een persoon helpen, en we zullen zelf geld verdienen.

Moderne PDA's werken op dezelfde manier, alleen accepteren ze bijna iedereen als aandeelhouder en hoef je geen geld te betalen om lid te worden. Dat wil zeggen, de lener wordt toegelaten tot de coöperatie, ze geven een lening als zekerheid en hij betaalt het geld aan de CCP. Zodra hij de schuld heeft afbetaald, kan hij vertrekken. 

Coöperaties zijn zo trouw mogelijk aan het portret van de kredietnemer en geven sneller goedkeuring dan banken. Maar hun percentage is hoger.

Voorwaarden voor aflossing van de hypotheek van het appartement

Alle voorwaarden staan ​​vermeld in de leenovereenkomst. Ze verschillen niet veel van reguliere leningen. Betalingen moeten elke maand op bepaalde data worden gedaan. U kunt de lening boetevrij vervroegd aflossen. Wanneer de schuld is betaald, wordt de borg uit het appartement verwijderd.

De bank heeft het recht om het onroerend goed in beslag te nemen als de lener drie keer per jaar ten minste een dag te laat is met betalen. Een reëel gevaar om dakloos te worden voor alle gezinsleden, inclusief een kind onder de 18 jaar.

Terwijl u de schuld aflost, mag u niets met het appartement doen zonder toestemming van de schuldeiser. Je kunt leven, ook cosmetische reparaties uitvoeren. Maar herontwikkeling, verkoop en verhuur – alleen met toestemming van de eigenaar van het pand.

Populaire vragen en antwoorden

Beantwoordt vragen Advocaat van GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Bronnen van:

1. Centrale Bank website. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Federale wet nr. 16.07.1998-FZ van 102 juli 26.03.2022 (zoals gewijzigd op 01.05.2022 maart 19396) "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (zoals gewijzigd en aangevuld, van kracht vanaf 8 mei 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.